買家必讀：在購買銀主盤前需要知道的重要事項

買銀主盤前必須注意的十件事

近年來，不少香港人選擇買入銀行按揭物業，主要因為較易獲得按揭貸款。不過，在選擇銀行按揭物業時，買家亦需留意一些事項，以避免買賣合約陷阱、預留足夠時間及查冊確保物業合法。以下為買銀行按揭物業需留意的要點：

 

1.留意買賣合約中的條款
買賣合約是買賣雙方之間約定的法律文件，銀主盤的買賣合約通常會設立多個條款以保障銀主的利益。買家在簽署合約前，必須仔細閱讀合約內容，了解所有條款的細節和相關的法律責任。其中一些主要條款如下：

 

• 銀主不負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。
• 銀主不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建。
• 買家需負責銀主的律師費。
• 其他限制買家權益的條款。

 

最後，買家需要承擔銀主律師費用。因此，在簽署前，買家應該向律師查詢所有有關的條款，確保自己完全明白合約內容，如有疑問，可隨時向律師查詢或考慮其他物業選擇。

 

2. 銀主盤成交期大多是45天
買銀主盤的成交期不同於買二手樓，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。因此，買家在申請按揭時要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。若買家未能在成交期內完成買賣，銀主有權取消買賣合約，買家需支付違約金。

 

3. 買前要先查冊
買家入手銀主盤前，要先查冊，以確保物業合法。查冊時，買家能了解物業過去或現時，是否有未清拆的僭建物或非法改建情況。買家亦可看到單位的圖則，確定單位現時是否有非法改動。另外，查冊同時能讓買家確定以下重要事項：

 

• 單位的業主
• 從上手業主買入價
• 樓宇按揭狀況

 

這些資料有助買家判斷單位是否負資產、是否還有未解除的法令，及其他政府部門發出的指令。買家要確保物業的合法性，避免買到有問題的物業。

 

4. 制定最高出價
在參興銀主盤拍賣時，買家應先查看市價，並定下自己可接受的最高金額。在制定出最高出價方案時，買家還應該考慮到物業本身的特點和潛在風險。例如，物業是否有未解除的法律問題或裝修問題，都可能會對物業的價值產生影響。另外，由於銀行按揭物業的競爭較小，買家通常不需付出高價購買，因此訂下最高出價可協助買家在拍賣時保持理性。

 

5. 可以「暗標」購買
除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。買家可經由代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。這種方式較為私密，買家可不用擔心其他競爭者的報價，減少了心理負擔。

 

6.未必價高者得
“暗标”出售方式一般会设招标期，银行会在截标后出售给出价最高的买家。但如果所有标书的出价均低于银行底价，银行可重新招标，因此并非一定能够出价最高者得到。买家需要关注市场行情，制定合理的出价方案，并在竞争中保持冷静，才能更有可能成功获得标的物。

 

7.支付臨訂
入標時代理一般會要求買家同時付約出價的3%-5%為臨訂，以防買家中標後反悔。若未能投得物業，買家可獲退回臨訂。因此，買家需要有足夠的資金備用，以確保能夠支付臨訂，並避免中途退出競標。

 

8.連租約出售單位按揭成數較低
有時銀主盤出售單位時會包括租約，此時買家在申請按揭時，會被視為非自用住宅物業申請按揭。如果買家沒有按揭負擔，按揭成數只有五成；如果買家有按揭負擔，按揭成數更只有四成。買家在購買前需要留意這點，確保自己有足夠的資金進行購買。

 

9.查詢物業是否是凶宅
凶宅並沒有明確的法律定義，因此買家在查冊時也不會顯示想購入的銀行按揭物業是否為凶宅。如果買家擔心此問題，可以向地產代理或律師查詢，了解更多相關信息。

 

10.留意裝修問題，預留額外費用
不少銀行按揭物業丟空多時，原業主遷出前沒還原單位，銀行也不會代為清空單位。因此買家需要有心理準備，入手物業後可能需要額外的裝修費用。買家需要預留一定的費用，以應對裝修等問題。

 

總之，購買銀主盤需要考慮多個因素，買家應該在購買前仔細研究市場行情、了解物業狀況、制定合理的出價方案、保持冷靜和理性，並尋求專業意見。通過這些步驟，買家可以購買到符合自己要求的銀行按揭物業，並達到自己的理財目標。