买家必读：购买银行按揭物业前需知重要事项

近年来，不少香港人选择购买银行按揭物业，主要因为容易获得按揭贷款。但在选择银行按揭物业时，买家也需注意一些事项，以避免买卖合同陷阱、预留足够时间及查册确保物业合法。以下为购买银行按揭物业需注意的要点：

 

1.注意买卖合同中的条款

买卖合同是买卖双方之间约定的法律文件，银行按揭物业的买卖合同通常会设立多个条款以保障银行的利益。买家在签署合同前，必须仔细阅读合同内容，了解所有条款的细节和相关的法律责任。其中一些主要条款如下：

 

• 银行不负担物业的负债，如欠交的管理费、利息及法律费用，买家需支付欠款。
• 银行不保证物业业权完整，也不负责还原单位内的非法改建。
• 买家需负责银行的律师费。
• 其他限制买家权益的条款。

 

最后，买家需要承担银行律师费用。因此，在签署前，买家应该向律师查询所有相关条款，确保自己完全明白合同内容，如有疑问，可随时向律师查询或考虑其他物业选择。

 

2.银行按揭物业成交期大多为45天
购买银行按揭物业的成交期不同于购买二手楼，是由承按的银行决定，一般成交期为45天。因此，买家在申请按揭时要注意时间，尽早申请预留较多时间让银行审批。若买家未能在成交期内完成买卖，银行有权取消买卖合同，买家需支付违约金。

 

3.买前要先查册

买家入手银行按揭物业前，要先查册，以确保物业合法。查册时，买家能了解物业过去或现时，是否有未清拆的僭建物或非法改建情况。买家亦可看到单位的图则，确定单位现时是否有非法改动。另外，查册同时能让买家确定以下重要事项：

 

• 单位的业主
• 从上手业主买入价
• 楼宇按揭状况

 

这些资料有助买家判断单位是否负资产、是否还有未解除的法令，及其他政府部门发出的指令。买家要确保物业的合法性，避免买到有问题的物业。

 

4.制定最高出价
在参与银行按揭物业拍卖时，买家应先查看市价，并定下自己可接受的最高金额。在制定出最高出价方案时，买家还应该考虑到物业本身的特点和潜在风险。例如，物业是否有未解除的法律问题或装修问题，都可能会对物业的价值产生影响。另外，由于银行按揭物业的竞争较小，买家通常不需付出高价购买，因此订下最高出价可协助买家在拍卖时保持理性。

 

5.可以「暗标」购买
除了拍卖外，银行亦可委托地产代理放售物业，开价一般以市价做参考。买家可经由代理「入标」，将出价写入标书，再场递交至银行。由于银行不会公开其他标书的报价，因此这种入标方式称作「暗标」。这种方式较为私密，买家可不用担心其他竞争者的报价，减少了心理负担。

 

6.未必价高者得
除了拍卖外，银行亦可委托地产代理放售物业，开价一般以市价做参考。买家可经由代理「入标」，将出价写入标书，再场递交至银行。由于银行不会公开其他标书的报价，因此这种入标方式称作「暗标」。这种方式较为私密，买家可不用担心其他竞争者的报价，减少了心理负担。

 

7.支付临订
入标时代理一般会要求买家同时付约出价的3%-5%为临订，以防买家中标后反悔。若未能投得物业，买家可获退回临订。因此，买家需要有足够的资金备用，以确保能够支付临订，并避免中途退出竞标。

 

8.连租约出售单位按揭成数较低
有时银行按揭物业出售单位时会包括租约，此时买家在申请按揭时，会被视为非自用住宅物业申请按揭。如果买家没有按揭负担，按揭成数只有五成；如果买家有按揭负担，按揭成数更只有四成。买家在购买前需要留意这点，确保自己有足够的资金进行购买。

 

9.查询物业是否是凶宅
凶宅并没有明确的法律定义，因此买家在查册时也不会显示想购入的银行按揭物业是否为凶宅。如果买家担心此问题，可以向地产代理或律师查询，了解更多相关信息。

 

10.留意装修问题，预留额外费用
不少银行按揭物业丢空多时，原业主迁出前没还原单位，银行也不会代为清空单位。因此买家需要有心理准备，入手物业后可能需要额外的装修费用。买家需要预留一定的费用，以应对装修等问题。

 

总之，购买银行按揭物业需要考虑多个因素，买家应该在购买前仔细研究市场行情、了解物业状况、制定合理的出价方案、保持冷静和理性，并寻求专业意见。通过这些步骤，买家可以购买到符合自己要求的银行按揭物业，并达到自己的理财目标。