选择「二按」有何风险？买家需注意的五大重点

 

二按审批标准模糊、按揭息率较高、需经一按审批、转按难度较高、借取二按会通知银行

 

在房地产市场中，买家为了筹措足够的资金付出首期，可能会考虑选择高成数按揭的方式。而在香港，有一种被称为「二按」的高成数按揭，让买家能够借得更多资金。然而，这种按揭方式也带有一定风险，买家需仔细评估自己的财务状况后再作出决定。

 

以下是买家在考虑「二按」时需注意的五大重点。

 

一、二按审批标准模糊

 

财务公司在审批「二按」时，通常对买家的入息要求会较宽松，但各财务公司对申请人所需递交的入息证明也各有不同。部份可能只需证明「供得起」便可以，部份要求递交三个月的入息证明，部份甚至要求收到税单。此外，财务公司也会按金管局要求，为买家进行供款占入息一半、以及加息三厘的压力测试。部份新盘，财务公司预留给楼盘的高成数按揭会设有「配额制」。买家应留意，即使自己有很高的入息，却因财务公司分配至该楼盘的「二按」配额已用尽，最终也可能会拒绝批出按揭。

 

二、按揭息率较高、供款年期较短

 

一般来说，「二按」的息率会较「一按」为高，也跟「按揭保险」有所不同。由发展商提供的「二按」计划，一般也会采取较循序渐进的方式上调息率，前两年与「一按」相似，大致维持于2.5厘-2.75厘水平，但第三年起则会大幅上调至5厘-6厘。此外，一般「二按」的年期一般较短，最长多数为25年，比起「一按」最长可以做到30年略短一点。

 

三、需经一按审批

 

即使财务公司本身并不受制于金管局所规管，其提供的按揭产品并不受逆周期措施所影响，但却因为「二按」是在「一按」以上的高成数按揭，而提供「一按」的银行却受制于金管局，所以如果申请发展商高成数「二按」的买家，也要先得到一按银行同意才可成立，变相也要通过加息三厘的压力测试。更重要一点，就是银行在计算压力测试时，是会采用「二按」的最高息部份，并上调三厘作为基准。计算出供款后，再对照申请人的收入，看看是否低于六成（首置客）或五成（二套房买家）。

 

四、转按难度较高

 

由于二按往后几年的息率高，买家需在二按低息期展开转按。但由于借得多的关系，日后较难触及转按门槛。例如，若买家购入楼价800万元的物业，自己支付20%首期后，会向银行申请60%一按，以及发展商20%的二按。在两年后，买家的尚欠银行贷款额为608.5万元。若没有加借按保作转按的前提下，买家把整体贷款转往传统银行，物业估值需要上调至1,217万元，才可作转按。

 

五、借取二按会通知银行

 

部份买家会在购入物业后，才向财务公司申请二按。然而，这里贷款未必让一按银行知道。金管局在2011年起推出了新方案，新造按揭的买家在承造按揭时，需签署同意书授权银行可查阅环联管理的「正面信贷资料库」，同时垦017年第一季起，要求业主作书面同意，每当有「再按揭」或「押记文件」登记上土地注册处时，处方会向银行发出电子提示，买家未必能再隐瞒二按申请。

 

总结而言，「二按」虽然能让买家借到更多资金，但也有相应的风险。买家应先评估自己的财务状况，再根据实际需要和风险承受能力做出决定。若考虑「二按」，也应该在选择财务公司前，充分了解其审批标准、息率调整及供款年期等相关事宜。除此之外，买家还应注意「二按」需经一按审批、转按难度较高、以及借取二按会通知银行等问题。只有全面了解相关风险，才能更好地做出财务决策，避免造成不必要的损失。

 

在香港，「二按」的审批标准比较模糊，不同的财务公司对申请人所需提交的收入证明也各有不同的要求。一般来说，「二按」的利率较高，而年期较短，最长多数为25年。此外，「二按」需经过一按审批，而转按难度较高，买家需要在低息期展开转按。同时，借取二按会通知银行，需要注意隐私问题。

 

因此，在考虑「二按」时，买家需要仔细评估自己的财务状况和风险承受能力，充分了解相关的审批标准、利率调整和供款年期等事项。只有在全面了解相关风险的前提下，才能做出明智的财务决策，避免不必要的经济损失。