按揭保險審批更嚴格，貸款額需更謹慎計算

擔保人和壓力測試對貸款申請有何影響？

今天我們要講解的是按揭保險審批更嚴格的問題。對於想要購買房屋的人來說，這是一個重要的議題，因為你需要了解銀行和按揭證券公司對貸款的審批標準和要求，以及擔保人和壓力測試對貸款申請的影響。

首先，如果你需要借取按揭保險上會，又同時需要擔保人協助的話，銀行和按揭證券公司會進一步收緊供款佔入息比率的要求。這意味著貸款額需要更謹慎計算，以避免超出你的還款能力。

特別是如果擔保人本身已有按揭貸款，一旦透過按揭保險申請額外貸款，貸款額較原有多20%以上，銀行和按揭證券公司就會進一步收緊供款佔入息比率的要求。這意味著供款佔入息比率要再下調5%。

例如，如果夫婦在持有舊物業期間，再購入新物業，新物業透過太太的名義購買，而丈夫則成為太太的擔保人，計算方法就是兩層樓的總供款額，不得多於兩人入息總和的35%。而在加息三厘後不得多於入息45%。因此，你需要注意貸款額和供款佔入息比率的計算，以確保你有足夠的還款能力。

其次，如果你已成為朋友A的擔保人，而再買樓的難度會大增。因為朋友A的每月供款需要計入你的供款作為壓力測試。如果你計劃再買樓，月供是$20,000，則朋友A的供款須包括在內，即銀行會假設你月供$35,000來計算壓力測試和供款佔入息比率。此外，如果朋友A延遲還款，擔保人在環聯(TU)的信貸報告可能受影響，令往後貸款難度增加。如果你想單方面甩擔保，也需要經過銀行同意，並再審視朋友A的負擔能力能否獨立負責該筆貸款。

如果你為家人擔保再買樓，則需要向銀行出示家人的貸款信，證明在家人貸款中，你只是擔保人的身分，因為信貸報告只會顯示你在Mortgage Count，並不會詳細列明你是擔保人角色。

另外，擔保人和借款人雖然性質相似，但是追討次序卻有別。當按揭貸款被拖欠，銀行首先會向借款人追討，追討不果後才向擔保人埋手。此外，擔保人甩擔保是不需要重造按揭契，只需得到銀行批准便可；相反，若其中一方想退出借貸人身分，除要經銀行同意外，還要到律師樓重造按揭契，這樣會產生額外成本與手續。

最後要提醒大家，成為擔保人和借款人不需要付辣稅。根據稅務局解釋，評定印花稅的基準是物業契，而非銀行的借貸安排，如果你只是作為擔保人或借款人，而沒有在該物業契中落名，則不牽涉印花稅事宜。

希望這篇文章能夠幫助大家更好地理解按揭保險和擔保人的問題，以及貸款額和供款佔入息比率的計算方法。記得在貸款申請前，一定要仔細閱讀相關文件和條款，並向專業人士咨詢，以確保自己做出明智的決定。