二按與壓力測試：實際操作參考

買家如何申請二按以及壓力測試的入息要求和申請費用

香港的房地產市場一直都是非常活躍的。在購買物業時，買家通常需要向銀行申請貸款，以支付購房的費用。一般而言，買家需要支付首期款的20%，然後再向銀行申請一按，最高可貸60%。此外，一些發展商還提供「二按計劃」，讓買家能夠向發展商借取一部分貸款，以便購買物業。但是，銀行在批核貸款時，需要進行壓力測試，以確定買家是否有能力還款。本文將解釋銀行如何進行壓力測試，以及買家如何申請二按。

壓力測試是什麼？
在進行壓力測試時，銀行會假設利率會上升至3-5厘，以確定買家是否有能力在這些利率下還款。如果買家無法在這些利率下還款，銀行將不會批出貸款。

如何計算壓力測試？
銀行在計算壓力測試時，會以最優惠的樓按息率作為基礎，然後將這個息率上調3-5厘，以確定買家是否有能力還款。如果買家申請的貸款超過一按，銀行還需要計算二按的壓力測試。銀行將以二按息率作為基礎，然後將這個息率上調3-5厘，以確定買家是否有能力還款。買家必須能夠承受一按和二按的壓力測試，才能獲得貸款。

如何申請二按？

買家必須在付清樓價餘額日前最少60天，透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。買家需要提供足夠文件證明還款能力，例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。二按揭貸的法律文件，一般都由發展商代表律師辦理，但買家需要支付相關律師費用及雜費。如果買家選擇自聘律師，則需要自己支付二按律師費及雜費。此外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，相關費用未必可以退還。因此，在申請二按前，買家需要確認所有費用，並計算是否有能力支付這些費用。

示範：
假設買家購買一個800萬元的物業，打算自己支付20%首期後，申請60%一按，並向發展商申請20%的二按。一按息率為2.5厘，二按息率首2年為2.5厘，3-25年為5厘。最長還款期分別為30年和25年。假設利率上升至5.5厘，買家需要有多少入息才能通過壓力測試呢？

買家申請60%一按，相當於貸款額為480萬元，每月供款為18,966元。加息後，每月供款為27,524元，買家需要有45,873元的入息才能通過壓力測試。

買家申請20%的二按，相當於貸款額為160萬元。首2年每月供款為7,178元，3-25年每月供款為9,190元。加息後，每月供款分別為9,825元和12,195元。買家需要有20,325元的入息才能通過二按的壓力測試。

因此，買家需要有66,198元的入息才能通過壓力測試。買家必須能夠承受這種壓力，才能獲得貸款。

結論
在申請貸款時，買家必須了解壓力測試的計算方法，並確認自己是否有能力承受壓力。此外，申請二按需要支付相關費用，買家需要計算是否有能力支付這些費用。只有在確定有能力承受壓力和支付費用後，買家才能成功申請貸款。