二按与压力测试：实际操作参考

香港房地产市场一直非常活跃。在购买房产时，买家通常需要向银行申请贷款以支付购房费用。一般而言，买家需要支付首付款的20%，然后再向银行申请一按，最高可贷60%。此外，一些发展商还提供“二按计划”，让买家能够向发展商借取一部分贷款，以便购买房产。但银行在批核贷款时，需要进行压力测试，以确定买家是否有能力还款。本文将解释银行如何进行压力测试，以及买家如何申请二按。

压力测试是什么？

在进行压力测试时，银行会假设利率会上升至3-5厘，以确定买家是否有能力在这些利率下还款。如果买家无法在这些利率下还款，银行将不会批出贷款。

如何计算压力测试？
银行在计算压力测试时，会以最优惠的楼按利率作为基础，然后将这个利率上调3-5厘，以确定买家是否有能力还款。如果买家申请的贷款超过一按，银行还需要计算二按的压力测试。银行将以二按利率作为基础，然后将这个利率上调3-5厘，以确定买家是否有能力还款。买家必须能够承受一按和二按的压力测试，才能获得贷款。

如何申请二按？
买家必须在付清楼价余额日前最少60天，透过书面向财务公司申请第二按揭贷款。买家需要提供足够文件证明还款能力，例如财务公司要求下的“信贷报告”、“收入证明”及“银行记录”等。二按揭贷的法律文件，一般都由发展商代表律师办理，但买家需要支付相关律师费用及杂费。如果买家选择自聘律师，则需要自己支付二按律师费及杂费。此外，部分发展商需要买家支付一笔手续费，相关费用未必可以退还。因此，在申请二按前，买家需要确认所有费用，并计算是否有能力支付这些费用。

示范：
假设买家购买一个800万元的房产，打算自己支付20%首付后，申请60%一按，并向发展商申请20%的二按。一按利率为2.5厘，二按利率首2年为2.5厘，3-25年为5厘。最长还款期分别为30年和25年。假设利率上升至5.5厘，买家需要有多少收入才能通过压力测试呢？

买家申请60%一按，相当于贷款额为480万元，每月供款为18,966元。加息后，每月供款为27,524元，买家需要有45,873元的收入才能通过压力测试。

买家申请20%的二按，相当于贷款额为160万元。首2年每月供款为7,178元，3-25年每月供款为9,190元。加息后，每月供款分别为9,825元和12,195元。买家需要有20,325元的收入才能通过二按的压力测试。

因此，买家需要有66,198元的收入才能通过压力测试。买家必须能够承受这种压力，才能获得贷款。

结论
在申请贷款时，买家必须了解压力测试的计算方法，并确认自己是否有能力承受压力。此外，申请二按需要支付相关费用，买家需要计算是否有能力支付这些费用。只有在确认有能力承受压力和支付费用后，买家才能成功申请贷款。