選擇「二按」有何風險？買家需注意的五大重點

 

二按審批準則模糊、按揭息率較高、需經一按審批、轉按難度較高、借取二按會通知銀行

 

在房地產市場中，買家為了籌措足夠的資金付出首期，可能會考慮選擇高成數按揭的方式。而在香港，有一種被稱為「二按」的高成數按揭，讓買家能夠借得更多資金。然而，這種按揭方式也帶有一定風險，買家需仔細評估自己的財務狀況後再作出決定。

 

以下是買家在考慮「二按」時需注意的五大重點。

 

一、二按審批準則模糊

 

財務公司在審批「二按」時，通常對買家的入息要求會較寬鬆，但各財務公司對申請人所需遞交的入息證明也各有不同。部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。此外，財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。買家應留意，即使自己有很高的入息，卻因財務公司分配至該樓盤的「二按」配額已用盡，最終也可能會拒絕批出按揭。

 

二、按揭息率較高、供款年期較短

 

一般來說，「二按」的息率會較「一按」為高，也跟「按揭保險」有所不同。由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，前兩年與「一按」相似，大致維持於2.5厘-2.75厘水平，但第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。此外，一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。

 

三、需經一按審批

 

即使財務公司本身並不受制於金管局所規管，其提供的按揭產品並不受逆周期措施所影響，但卻因為「二按」是在「一按」以上的高成數按揭，而提供「一按」的銀行卻受制於金管局，所以如果申請發展商高成數「二按」的買家，也要先得到一按銀行同意才可成立，變相也要通過加息三厘的壓力測試。更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。計算出供款後，再對照申請人的收入，看看是否低於六成（首置客）或五成（二套房買家）。

 

四、轉按難度較高

 

由於二按往後幾年的息率高，買家需在二按低息期展開轉按。但由於借得多的關係，日後較難觸及轉按門檻。例如，若買家購入樓價800萬元的物業，自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，以及發展商20%的二按。在兩年後，買家的尚欠銀行貸款額為608.5萬元。若沒有加借按保作轉按的前提下，買家把整體貸款轉往傳統銀行，物業估值需要上調至1,217萬元，才可作轉按。

 

五、借取二按會通知銀行

 

部份買家會在購入物業後，才向財務公司申請二按。然而，這裡貸款未必讓一按銀行知道。金管局在2011年起推出了新方案，新造按揭的買家在承造按揭時，需簽署同意書授權銀行可查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」，同時堑017年第一季起，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示，買家未必能再隱瞞二按申請。

 

總結而言，「二按」雖然能讓買家借到更多資金，但也有相應的風險。買家應先評估自己的財務狀況，再根據實際需要和風險承受能力做出決定。若考慮「二按」，也應該在選擇財務公司前，充分了解其審批準則、息率調整及供款年期等相關事宜。除此之外，買家還應注意「二按」需經一按審批、轉按難度較高、以及借取二按會通知銀行等問題。只有全面了解相關風險，才能更好地做出財務決策，避免造成不必要的損失。